БЕТА-ВЕРСИЯ ПОРТАЛА
Избранное

На фоне дефицита средств власти стараются привлечь частный капитал к восстановлению памятников истории и культуры. Однако успешных примеров пока немного.

Закон об ОКН (73‑ФЗ) разрешает устанавливать льготную арендную плату при аренде объектов культурного наследия — для тех физических и юридических лиц, которые вложили свои средства в работы по сохранению этих объектов.

В 2012 году в Москве запустили программу «один рубль за квадратный метр». Она предполагает проведение открытого аукциона на право аренды на 49 лет объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Победитель полностью за свой счет обязан провести ремонтные и реставрационные работы, максимальная продолжительность которых — пять лет. После приемки объекта властями города инвестор имеет право на оставшийся срок аренды перейти на «символическую» ставку в один рубль за квадратный метр площади объекта в год. По данным правительства Москвы на сентябрь 2021 года, в рамках программы передали в аренду 32 памятника, по 20 из них реставрация завершена. В восстановленных помещениях, как правило, размещают гостиницы, офисы, торговые залы, рестораны.

Аналогичную программу — «Усадьбы Подмосковья» — с 2013 года реализуют в Московской области. Отличием от столичной стал срок проведения работ по сохранению памятников истории и культуры — максимум семь лет. С момента запуска программы и до сентября 2020 года область передала в аренду на льготных условиях 37 усадеб (16 находятся в региональной собственности и 21 — в муниципальной).

Такой же подход к сдаче в аренду объектов культурного наследия используют, в частности, в Ленинградской области и Санкт-Петербурге. В последнем заключили и самую дорогую (по нашей оценке на сентябрь 2021 года) сделку по долгосрочной аренде с инвестиционными обязательствами в этой сфере — по реконструкции казарм Павловского полка на Марсовом поле за 5 млрд руб. (см. таблицу).


Примеры восстановления объектов культурного наследия в рамках долгосрочной аренды

t_w17_65_01

Проект

Описание проекта

Регион

Объем инвестиций, млрд руб.

Срок, лет

Инвестор

Уровень соглашения

Год

Категория ОКН

Реконструкция казарм Павловского полка на Марсовом поле

Концепцией проекта предусмотрена реконструкция исторических зданий под отель.

Санкт-Петербург

5

4

«Лотос Отели» (находится под контролем Банка «Санкт-Петербург»)

Региональный

2019

Федерального значения

Строительство гостиничного комплекса «Новый Петергоф» с реконструкцией усадьбы И. А. Хрущева

В ходе строительства гостиничного комплекса были реконструированы два деревянных дома в составе усадьбы.

Санкт-Петербург

1,65*

7

Московская инвестиционно-строительная компания

Региональный

2005

Регионального значения

Восстановление усадьбы купца Аигина в деревне Талицы Пушкинского района

В отреставрированных помещениях разместят апарт-отель с собственным натуральным хозяйством, а также интерактивный музей.

Московская область

0,25

49

Группа компаний ASG

Региональный

2013

Регионального значения

Указан общий объем инвестиций, включающий затраты и на строительство гостиничного комплекса, и на реконструкцию зданий усадьбы.

Источник: данные torgi.gov.ru, органов власти, СМИ, анализ InfraOne Research


Хотя на рынке есть отдельные крупные сделки по аренде и восстановлению объектов культурного наследия, более заметную долю от общего числа таких проектов занимают недорогие инициативы с объемом вложений около 5‑30 млн руб.

Немного иные условия льготной аренды предлагают инвесторам, например, в Новосибирской, Самарской областях, Дагестане, Ненецком автономном округе и некоторых других регионах. Там при расчете размера арендной платы применяют понижающие коэффициенты и таким образом учитывают затраты арендатора на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Вместе с договором аренды органы власти оформляют охранное обязательство пользователя ОКН. Если арендатор нарушит его условия, власти вправе прекратить применение льготной ставки и даже расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Одна из трудностей, с которыми столкнулись регионы-инициаторы торгов по сдаче в аренду своих объектов культурного наследия, связана с проблемами в привлечении заемного финансирования у инвесторов, из‑за чего количество последних в отрасли меньше, чем могло бы быть. В этой связи федеральные власти рассматривают вариант передачи усадеб в собственность, а не в аренду, но пока соответствующее решение не принято.

В целом же долгосрочная аренда с инвестиционными обязательствами удобна для инвесторов: проект в таком формате не требует больших затрат на подготовку и может быть относительно быстро запущен. С другой стороны, все затраты и риски по восстановлению объекта в таком случае несет инвестор, в отличие, например, от концессий и ГЧП, где их делят между собой публичная и частная стороны (см. «Концессии и ГЧП»). В этом смысле реализация проекта по аренде объекта культурного наследия, на наш взгляд, больше подходит для некрупных инициатив, на уровне 50 млн руб. и менее.