БЕТА-ВЕРСИЯ ПОРТАЛА
Избранное

Застройщики заинтересовались концессиями?

16.11.2021

Создавать инфраструктуру для новых жилых комплексов на выгодных условиях можно не только за счет кредитов ДОМ. РФ по льготной ставке, но и с применением концессий или ГЧП.

Одним из первых запущенных инвесторами-застройщиками концессионных проектов стало строительство, реконструкция и эксплуатация трамвайной сети в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.

В мае 2016 года Транспортная концессионная компания и правительство города подписали соглашение сроком на 30 лет и с объемом капитальных вложений 15,3 млрд руб. Общий объем инвестиций, включая закупку подвижного состава и эксплуатацию трамваев на протяжении всего срока действия соглашения, оценивается в 33,7 млрд рублей. Частный трамвай начал курсировать в начале марта 2018 года, а полностью сеть заработала в 2019 году.

Одним из акционеров СПК, которому принадлежало 20% в акционерном капитале, являлась группа ЛСР, выступавшая застройщиком жилой недвижимости в том районе города, где планировали улучшить транспортную ситуацию. Одновременно группа была подрядчиком строительства линии. Но в апреле 2021 года ЛСР вышла из состава участников проектной компании. При этом другой акционер СПК — компания «Лидер» — увеличил свою долю с 35% до 55%. Причины выхода застройщика из состава участников проекта не назывались.

В 2020 году ряды девелоперов, пробующих или желающих попробовать возможности государственно-частного партнерства, пополнились.

Так, летом 2020 года правительство Свердловской области подписало концессионное соглашение с девелопером «Брусника» по реконструкции и эксплуатации дома фабриканта Злоказова в Екатеринбурге (памятника культурного наследия регионального значения), а также прилегающих объектов. Объем инвестиций в проект составит 150 млн руб. Дом после реконструкции станет центром отдыха и туризма.

А в июне 2021 году дочерние предприятия крупного дальневосточного девелопера ГК «DNS Девелопмент» подписали два концессионных соглашения, которые будут реализованы в Надеждинском районе Приморского края.

«Академия Детства ДНС» займется созданием детского сада на 240 мест в поселке Зима Южная (стоимость проекта — 398 млн руб.), а «ДНС Развитие» — строительством там же школы на 450 мест (818 млн руб.).

Публичным партнером в рамках концессионных соглашений выступила администрация Надеждинского района. Образовательные объекты станут частью крупного жилого микрорайона «Формат», рассчитанного на 3,5 тыс. человек.

Партнером девелопера в этих концессиях выступит Сбер, который планирует предоставить кредитные средства по ставке ниже рыночной. Объем выплат от муниципалитета будет фиксированным, и при изменении процентных ставок не предусмотрено компенсации по увеличенным расходам на кредит. При этом впервые в истории концессионных соглашений у специальных проектных компаний есть статус резидентов территории опережающего развития, что позволит использовать налоговые преференции и примерно на 5‑10% снизить затраты на проект.

После появления в конце 2020 года возможности запускать реновацию жилья не только в Москве, но и в других регионах девелоперы начали активно проявлять интерес к проектам социальной инфраструктуры с применением инструментов проектного финансирования.

В Санкт-Петербурге летом 2021‑го власти заявляли о планах построить семь школ в разных районах города по специальным соглашениям (в том числе концессионным) с частными застройщиками. Также летом стало известно, что предложение инвестора «Образовательные проекты ПИК» о создании и эксплуатации школы в Выборгском районе рассматривает правительство Санкт-Петербурга, и вероятно, что соглашение будет заключено по 224‑ФЗ, а само оно станет первым подобным проектом для образовательной инфраструктуры региона.

С инициативой по развитию территории Камской долины в Перми летом 2021 года выступил девелопер федерального уровня «Кортрос». В рамках проекта могут построить третий мост через Каму (интерес к нему проявляют, в частности, группа «ВИС», ДСК «Автобан» и китайские инвесторы). Проект создания этого сооружения оценивается ориентировочно в 45 млрд руб. и является дорогим как для бюджета города, так и для бюджета Пермского края, поэтому для его запуска потребуются и федеральные, и частные средства. Пока девелопер «Кортрос» подписал соглашение с правительством Пермского края о взаимодействии в комплексных проектах жилищного строительства на территории региона.

В свою очередь, в Екатеринбурге в рамках семилетнего концессионного соглашения планируют построить и эксплуатировать школу № 41. Интерес к реализации проекта проявил «Атомстройкомплекс»: инвестор направил властям региона ЧКИ. В ноябре 2021 года поступила альтернативная заявка — от компании «ГрадиентСтрой». Строительство школы займет два года, а затем инвестору в течение пяти лет эксплуатации из бюджета области будут постепенно возмещаться вложенные средства. Ранее этот же инвестор был готов реконструировать гостиницу «Исеть» в Екатеринбурге.

На наш взгляд, девелоперам особенно интересны окупаемые проекты в связанных с жилой застройкой сферах. К таким инициативам можно отнести объекты транспортной инфраструктуры (локальные дороги, парковки, места пересадки и транспортные узлы, городской общественный транспорт), проекты в области сортировки и обработки отходов, благоустройства, освещения и установки «умных» систем и т. д.

У крупных девелоперских холдингов и компаний есть значительный потенциал для запуска проектов в концессионном и ГЧП-форматах: за счет масштаба их проектов создание прилегающей инфраструктуры становится гораздо более коммерчески привлекательным. Инструменты на принципах государственно-частного партнерства помогают этим компаниям снизить неопределенность, которая возникает в кризисных условиях, разделить риски и обязательства с публичной стороной, а также создать условия для загрузки строительных мощностей и более выгодной продажи квартир в жилых комплексах. Мы полагаем, что в ближайшие годы количество проектов с участием девелоперов в инфраструктуре продолжит расти.