БЕТА-ВЕРСИЯ ПОРТАЛА
Избранное

Девелоперы и инфраструктура: новые инструменты

16.11.2021

Стимулировать более активный запуск застройщиками инфраструктурных проектов могут и планы властей в жилищной сфере. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» правительство намеревалось увеличить ежегодные темпы ввода жилых домов до 80 млн кв. метров, довести ежегодный объем жилищного строительства до 120 млн кв. метров к 2024 году, а также снизить средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам. Эти планы уже привели к росту темпов ввода жилых зданий в 2019‑2020 годах (см. рисунок).

Что происходило с жилищным строительством в 2020‑м?

По данным Росстата, в 2020 году введено 326,7 тыс. зданий, что на 6,9% больше, чем в 2019‑м. Их общая площадь составила 143,4 млн кв. метров, что на 2,2% меньше, чем в 2019‑м.

Около 94,3% от общего количества введенных зданий в 2020 году пришлось на жилые объекты (годом ранее — 93,6%), а их совокупная площадь составила 82,2 млн кв. метров — это на 0,2% меньше, чем год назад (см. рисунок).

Наибольший объем жилья ввели в Московской области (11% от сданной в эксплуатацию в 2020 году общей площади жилья в стране), Краснодарском крае (6,2%), Москве (6,1%), Санкт-Петербурге (4,1%) и Татарстане (3,3%).

Ввод жилья увеличился на 50% в Камчатском крае, на 46% — в Орловской области, на 33% — на Сахалине.

Значительное снижение объемов ввода жилых площадей в 2020 году произошло в Карачаево-Черкесии (на 39,8%), Еврейской автономной области (на 39,5%) и Ингушетии (на 35,6%).


Динамика ввода жилых зданий в 2000-2020 годах

Title
Источник: данные Росстата, расчеты и анализ InfraOne Research


Масштабная застройка требует создания в новых жилых комплексах и районах необходимой инфраструктуры. В качестве одного из вспомогательных инструментов еще осенью 2020 года власти предложили выпуск специальных облигаций — инфраструктурных бумаг.

В апреле 2021 года Банк России зарегистрировал программу «Специализированного общества проектного финансирования «Инфраструктурные облигации» (дочерняя компания ДОМ. РФ), позволяющую выпустить бонды объемом до 1 трлн руб.

Средства от выпуска бумаг СОПФ будет направлять на инфраструктурные кредиты застройщикам. Последние смогут получить займы напрямую под гарантию региона либо через юридических лиц, принадлежащих региону. Деньги можно будет использовать для создания или реконструкции объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры в рамках проектов жилищного строительства, а также на объекты общегородской инфраструктуры. Срок кредитования составит не более 15 лет.

С июля 2021 года механизм также распространили на концессии и соглашения о ГЧП (МЧП). Для них максимальный срок реализации составит 30 лет.

Тогда же власти пересмотрели правила выдачи таких займов для регионов и повысили предельный уровень госдолга субъекта, в котором может быть реализован проект с применением инфраструктурных облигаций, с 50% до 75%. Это условие не распространяется на регионы, в бюджетах которых доля федеральных дотаций в течение двух из трех последних лет превышала 40% собственных доходов консолидированного бюджета.

В числе пяти пилотных регионов, где будет применен механизм финансирования проектов через выпуск инфраструктурных облигаций, — Сахалинская область. Субъект получит 11,6 млрд руб., которые направят на создание инфраструктуры в двух новых жилых районах. Один из них — жилой комплекс «Уюн» в Южно-Сахалинске — построит ГК «ПИК». В рамках проекта за счет средств от размещения инфраструктурных облигаций планируют возвести школу на 1,8 тыс. мест и три детских сада.

Мы полагаем, что эффективность нового инструмента можно будет оценить не ранее чем через два-три года. Во-первых, обычно такой срок требуется для отладки новых механизмов финансирования и запуска проектов и перевод их работы «в полную мощность», во‑вторых, само создание инфраструктуры также требует времени.

В последние несколько лет продолжает укрепляться тренд на зеленое финансирование и зеленый девелопмент. Весной 2021 года представители Банка России упоминали возможность запуска зеленой ипотеки для граждан, которые хотят приобрести жилье, соответствующее критериям зеленого и экологичного. Непосредственно разработкой этой концепции и критериев признания зелеными домов и квартир занимается ДОМ. РФ. Вероятнее всего, к ним будут относить построенные жилые помещения с высоким уровнем энергоэффективности, а также жилье, отремонтированное с целью увеличения его энергоэффективности минимум на 30%.

Льготные ставки для туристической инфраструктуры

В феврале 2021 года правительство решило предоставить инвесторам возможность получить льготные кредиты под строительство объектов туристической инфраструктуры (отелей и многофункциональных комплексов). Субсидии из федерального бюджета на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным по льготной ставке, предоставляются кредитным организациям, которые соответствуют прописанным в постановлении критериям.

По условиям программы финансирующие организации смогут предоставлять кредиты по льготной ставке в размере 3‑5% годовых инвесторам (в том числе девелоперам) для строительства гостиниц с определенными условиями. Категория — не менее трех звезд, площадь от 5 тыс. кв. метров или количество номеров более 120 штук.

Льготное финансирование может быть также направлено на строительство многофункциональных комплексов с развлекательной, спортивно-оздоровительной, горнолыжной инфраструктурой и конгресс-центрами с условием, что номерной фонд таких комплексов будет составлять не менее 10% площадей.